Le bailleur qui exerce son droit d'option et refuse le renouvellement du bail n'est redevable que des frais exposés avant l'exercice de ce droit, et non de ceux d'une nouvelle procédure engagée postérieurement pour fixer les montants des indemnités d'éviction et d'occupation.

La détermination du débiteur des frais d'expertise ordonnée, après l'exercice du droit d'option, pour fixer le montant de ces indemnités, relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Pour des considérations d'ordre économique ou par stratégie patrimoniale, le bailleur peut, après avoir délivré à son cocontractant congé avec offre de renouvellement, se raviser et, in fine, décider de se séparer de son cocontractant.

Envisageable à tout stade de la procédure, ce droit d'option doit intervenir au plus tard, dans le mois qui suit la signification de la décision définitive (art. L. 145-57, al. 2, c. com.).

Sur le plan financier, l'option exercée par le bailleur va avoir deux conséquences.

En effet, non seulement, elle va impliquer le versement au locataire d'une indemnité d'éviction mais, de surcroît, le bailleur devra supporter « tous les frais » (art. L. 145-57, al. 2, c. com.).

Par l'arrêt du 16 septembre 2009, la haute juridiction se prononce, à notre connaissance pour la première fois, sur l'étendue des frais mis à la charge du bailleur. Aussi, il semble qu'il y ait lieu de voir dans cet arrêt de rejet un arrêt de principe.
Au cas particulier, le preneur estimait qu'il incombait à son cocontractant de prendre en charge, d'une part, les frais liés à l'instance en fixation du loyer de renouvellement et, d'autre part, les frais de l'instance nouvelle rendue nécessaire par le changement de cap du bailleur, spécialement, les frais d'expertise engagés pour la fixation des indemnités d'éviction et d'occupation.

Il n'a été entendu ni par les juges du fond (Paris, 16e ch. B, 20 mars 2008), lesquels ont décidé de faire supporter ces frais d'expertise par moitié à chacune des parties, ni par la Cour de cassation.

Dans son arrêt de rejet, celle-ci estime en effet que les frais de l'article L. 145-57 du code de commerce sont nécessairement limités à ceux exposés avant l'exercice du droit d'option. Et pour ceux qui lui sont postérieurs, elle s'en remet au pouvoir discrétionnaire du juge du fond.

Il n'est peut-être pas incohérent d'estimer que, lorsque l'alinéa 2 de l'article L. 145-57 du code de commerce évoque la prise en charge, par le bailleur, de « tous les frais », cette notion se rapporte exclusivement à la décision définitive qui clôt l'instance en fixation du prix du bail révisé ou renouvelé dont il est question à l'alinéa premier.

De plus, la finalité du texte, qui reconnaît aux cocontractants un « droit à l'erreur », commande cette solution, laquelle conduit à remettre exactement les parties dans la situation antérieure à l'introduction de l'instance en fixation du prix du bail. Ce, sans que l'une ou l'autre n'ait à souffrir d'un préjudice.

 

Source : Civ. 3e, 16 septembre 2009, n° 08-15.741

 

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Le bailleur qui refuse de renouveler le bail commercial doit, en principe, verser au locataire une indemnité, dite d'éviction, destinée à le dédommager du préjudice qu'il subit en raison du défaut de renouvellement. Si le bailleur tarde à verser cette indemnité, le locataire dispose alors d'un délai de 2 ans, à compter de la date d'effet du congé, pour agir en justice en vue d'en obtenir le paiement.

Souvent, en pratique, après avoir envoyé au locataire un congé contenant une offre de paiement d'une indemnité d'éviction, le bailleur demande au juge de désigner un expert en vue d'en évaluer le montant. Le délai de 2 ans est alors interrompu. Mais attention, il reprend son cours dès que l'expert est désigné par le juge. Le locataire ne doit donc surtout pas attendre la remise du rapport de l'expert pour réclamer en justice le paiement de l'indemnité d'éviction. Car si ce rapport est remis plus de deux ans après la date à laquelle l'expert a été désigné, une action en justice intentée ensuite est hors délai et donc vaine.

 

Source : Cassation civile 3e, 8 juillet 2009, n° 08-13962

 

 

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Principes

L'achat d'un fonds de commerce correspond à l'achat d'un ensemble de biens corporels et incorporels regroupés en vue de l'exploitation d'une activité.
L'acheteur ne reprend ni les dettes, ni les créances du cédant, sauf si l'acte de vente le prévoit expressément (décision de la chambre commerciale de la cour de cassation du 7 juillet 2009, n°05-21322).

Les éléments incorporels comprennent :

• la clientèle,
• le nom commercial et l'enseigne,
• le droit au bail,
• les brevets, marques, licences, etc.

  Les éléments corporels comprennent :

• les matériels et outillages,
• les véhicules,
• le mobilier et les agencements.

Le stock de marchandises n'entre pas dans la valeur du fonds de commerce. Il est évalué séparément et fait l'objet d'un règlement séparé.


Evaluation

Le fonds de commerce s'évalue généralement en fonction du chiffre d'affaires ou du bénéfice annuel. Il existe des barèmes d'évaluation donnés à titre indicatif (ex. : barème Francis Lefebvre).
Toutefois, un grand nombre d'éléments liés au fonds de commerce doivent faire l'objet d'une étude préalable afin de majorer ou minorer cette évaluation de base.
Toute évaluation doit donc être précédée d'un diagnostic approfondi de l'activité, des éléments commerciaux, humains, financiers, techniques et de l'environnement juridique et contractuel.


Coût fiscal

Pour le repreneur

Paiement des droits d'enregistrement

• Fraction du prix  < à 23 000 euros :                                             0%
• Fraction du prix comprise entre 23 000 euros et 200 000 euros :    3%
• Fraction du prix  > à 200 000 euros :                                           5%   

Ces droits sont déductibles fiscalement pour le repreneur.
Ils peuvent être réduits lorsque l'acquisition se situe dans certaines zones prioritaires de développement et lorsque le repreneur est un salarié, le conjoint, un ascendant ou un descendant du cédant.

 La TVA sur le stock de marchandises : le stock est vendu par le cédant au repreneur comme s'il s'agissait d'un acte commercial.

Pour le cédant non assujetti à la TVA : le repreneur paye un prix net de TVA au cédant, qui conserve l'intégralité de ce prix. Lorsque le repreneur vendra lui-même des éléments de ce stock, deux cas seront alors possibles :
 le repreneur n'est pas non plus assujetti à la TVA : dans ce cas il revendra lui-même net de TVA et ne devra rien reverser au Trésor au titre de la TVA,
 le repreneur est assujetti à la TVA : dans ce cas, lorsqu'il revendra un élément du stock à un client, il devra rétrocéder la TVA sur cette revente au Trésor.

Pour le cédant assujetti à la TVA : le repreneur paye dans le prix convenu une part correspondant à la TVA que le cédant devra lui-même reverser au Trésor. Lorsque le repreneur vendra lui-même des éléments de ce stock, deux cas sont alors possibles :
 le repreneur est assujetti à la TVA : dans ce cas il commencera par récupérer cette TVA auprès du Trésor, puis il revendra lui-même avec une TVA qu'il reversera au Trésor,
 le repreneur n'est pas assujetti à la TVA : dans ce cas, il ne pourra pas récupérer la part du prix payé au cédant correspondant à la TVA et lorsqu'il revendra lui-même, il n'aura pas de TVA à reverser au Trésor.

Pour le cédant

Imposition immédiate des bénéfices.
Imposition au titre des plus-values professionnelles (exonération sous conditions).
Reversement au service des impôts d'une quote-part de la TVA déduite sur les matériels acquis depuis moins de 4 ans.


Formalités juridiques

Le vendeur est tenu de mettre à disposition du candidat acquéreur :
- les documents comptables se référant aux 3 années précédant la vente ou au temps de sa possession si celle-ci est inférieure à 3 ans,
- un document récapitulant le chiffre d'affaires mensuel réalisé entre la clôture du dernier exercice et le mois précédant la cession.

L'acte de vente doit comporter certaines mentions obligatoires :

l'état des privilèges et nantissements grevant le fonds,
les chiffres d'affaires et résultats des 3 dernières années,
les conditions du bail commercial,
le nom du cédant.

L'acquéreur doit publier un avis de l'acte de vente enregistré dans un journal d'annonces légales, ainsi qu'un avis au Bodacc.
Compte tenu des recours éventuels des créanciers et du fisc, il est vivement conseillé de verser le prix de la cession entre les mains d'un séquestre.

A noter : l'acquéreur peut être rendu responsable solidairement avec le cédant, dans la limite du prix du fonds, du paiement de l'impôt dû par celui-ci au titre des bénéfices réalisés pendant l'exercice de la cession, et parfois même l'exercice précédent.

Etant donné le formalisme important attaché aux cessions de fonds de commerce, il est préférable de consulter un spécialiste (avocat/conseil, notaire, etc.).

Attention ! Il ne faut pas confondre :

la cession du fonds de commerce qui inclut le bail,
et, la cession du bail commercial (indépendant du fonds) qui doit être autorisée par le propriétaire des murs.

 La loi en faveur des petites et moyennes entreprises du 2 août 2005 a introduit une mesure permettant aux communes d'exercer un droit de préemption sur les cessions à titre onéreux de fonds de commerce, de fonds artisanaux ou de baux commerciaux intervenant dans un périmètre qu'elles ont délimité. Lorsque ce droit de préemption est institué par la commune, toute cession intervenant dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité doit préalablement faire l'objet d'une déclaration en mairie par le cédant. Il convient donc de se renseigner préalablement sur l'existence d'un périmètre de sauvegarde au sein de la commune dans laquelle est situé le fonds à reprendre.
La loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 a étendu le droit de préemption des communes aux cessions de terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1000 mètres carrés.

Source : APCE

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