En principe, un bail commercial n’a d’effets qu’entre les personnes qui l’ont conclu. Il ne crée ainsi aucun droit ni aucune obligation pour les personnes qui y sont étrangères. 

Ce qui signifie que lorsqu’une des parties au contrat faillit dans ses obligations contractuelles, seule la partie victime peut invoquer ce manquement pour obtenir réparation du préjudice qu’il a subi. 

Toutefois, le principe a son exception. 

En effet, si ce manquement cause un dommage à une personne étrangère au contrat, cette dernière a la possibilité de s’en prévaloir en justice pour demander au fautif l’indemnisation du préjudice qu’elle a, elle aussi, subi.

C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans son arrêt du 13 juillet 2010. 

En l’espèce, un commerçant exploitant un salon de thé était lié par un bail commercial qui lui interdisait notamment d’exercer une activité pouvant faire concurrence aux autres commerçants installés dans le même immeuble. 

Plus tard, un nouveau commerçant s’installa dans l’immeuble pour développer une activité de glacier. 

Mais ce dernier, en méconnaissance d’une clause de non-concurrence de même nature stipulée dans son propre contrat de bail, ouvrit un salon de dégustation de pâtisseries, gaufres et petits déjeuners. 

Le premier commerçant l’assigna alors en justice, en lui reprochant de ne pas avoir respecté sa clause de non-concurrence, afin d’obtenir la fermeture de son commerce et l’indemnisation du préjudice causé par la concurrence directe qui lui était ainsi faite. Après avoir rappelé que le tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, la Cour de cassation a fait droit à sa demande en interdisant au second commerçant d'exercer toute activité concurrentielle au premier et en le condamnant au paiement de dommages et intérêts.

Cassation commerciale, 13 juillet 2010, n° 09-67516