Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, et en particulier du droit au renouvellement du bail, le locataire doit, entre autres obligations, exploiter son fonds de manière effective pendant les trois années qui précèdent l'expiration du bail. À défaut, le bailleur peut donc valablement refuser de lui louer à nouveau les locaux au terme du bail.

Mais le bailleur peut-il également obtenir en justice la résiliation du bail, en cours cette fois, en invoquant ce même motif ?

La Cour de cassation a répondu négativement, en précisant que le défaut d'exploitation ne permet pas d'obtenir la résiliation judiciaire du bail si aucune clause du contrat n'impose au locataire d'exploiter son fonds. En effet, la résiliation judiciaire ne peut être demandée qu'en cas d'inexécution de ses obligations par le locataire.

Or le défaut d'exploitation n'est qu'un motif de non-renouvellement du bail, mais ne constitue pas une inexécution du contrat.

Le bailleur pour lequel l'exploitation du fonds de commerce revêt une importance particulière doit donc prendre la précaution d'insérer dans le bail commercial une clause imposant au locataire d'exploiter.

Source : Cassation civile 3e, 10 juin 2009, n° 07-18618 et 08-14422

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