La date limite de déclaration et de paiement de l'ISF est reportée au 30 septembre 2011 comme affirmée lors du conseil des ministres en date du 11 mai 2011.

L’administration fiscale a, en outre, précisé que ce report concerne également les versements éligibles aux réductions d’impôt ISF-dons et ISF-PME.

Source : conseil des ministres du 11 mai 2011.

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La défiscaLisation s’est beau- coup démocratisée ces dernières années et en particulier depuis la fameuse loi Scellier de 2009. 

En effet, il est désormais très simple de déterminer le montant du bien immobilier qu’il faut acheter pour annuler ses impôts. 

Par exemple pour 2011 et en BBC vous pouvez déduire 22% du prix de l’acquisition sur 9 ans. C'est-à-dire un neuvième par an, donc 22/9 = 2.44% ; il suffit alors de diviser le montant de votre dernier impôt par 2.44 et de multiplier par 100 et vous obtenez comme par magie le montant de l’acquisition que vous devez faire pour ne plus payer d’impôt pendant 9 ans !  

Exemple : si on prend 4000 euros d’impôts que divise 2.44 et que multiplie 100 égale 163 934. On peut dire alors qu’un foyer fiscal devant régler 4 000 euros d’impôts et qui achète un investissement Scellier BBC en 2011 de 163 934 euros réduira bien ses impôts de 4 000 euros, et ceci chaque année pendant 9 ans si le futur impôt est identique. On peut aussi voir les choses sous l’angle d’une réduction de prix : estimant que le bien acheté 163 934 euros « n’aura coûté finalement que 127 868 euros grâce a l’impôt; soit 22% de moins ». 

Cette loi Scellier est très per- formante et nous pouvons dire merci à la crise d’une certaine façon car sans elle nous n’aurions probablement pas eu de loi de défiscalisation aussi intéressante et efficace.

Néanmoins l’aspect mathématique ne doit pas être le seul pris en compte et nous vous recommandons d’analyser les autres points évoqués ci-après.

L’inconvénient majeur de cette loi justement est qu’elle est trop « simple » et que la décision de « défiscaliser » ne peut simple- ment se résoudre à un choix a partir d’un prix.

Un premier bon principe est d’aller de sa situation patrimoniale vers une solution immobilière et non le contraire. En effet seule une étude plus approfondie permet de déterminer la loi fiscale et le montant d’investissement à réaliser.

En bref : il faut déterminer le montant de l’impôt du foyer fis- cal et ses éventuelles fluctuations, on se projette dans le futur.ne l’oublions pas !

Se demander qui achète ? (attention au régime matrimonial) sous quelle forme (sci ?) et qui finance ?A-t-on besoin de défiscaliser ? paie t’on assez d’impôts ? a-t-on déjà défiscalisé ? veiller à prendre en compte les plafonds de déduction fixé par l’état !

Ensuite il faut arrêter son choix sur la bonne loi fiscale, car il y en a beaucoup et se retrouver dans ce maquis n’est pas chose aisée. La loi Scellier seule comprend déjà plusieurs dispositifs.

Viendra le moment de déterminer le budget mensuel que l’on souhaite consacrer a une opération, cela est une combinaison entre le prêt (montant, type, taux et durée) le loyer net de l’investissement envisagé et le montant d’économie d’impôts déduit. Pour équilibrer financièrement l’opération.une mensualité pourra être ainsi fixée.

On s’assurera en même temps de sa capacité à se faire financer. On arrêtera alors le choix du produit d’investissement puisque le montant est déterminé.

Si vous souhaitez faire un investissement immobilier il faut rechercher un minimum de rentabilité. 4% est un bon rendement dans le neuf, pour le déterminer il suffit de diviser le loyer net annuel hors charges par le prix d’acquisition frais inclus (notaire). Pensez que vous devrez revendre ce bien dans une dizaine d’années alors essayez de mettre votre affectif de côté et soyez pragmatiques.

Si vous visitez un bien achevé il ne faut jamais oublier que c’est de l’investissement et que vous ne l’habiterez pas donc attention a ne pas vous transformer en « futur locataire » c’est inutile.

En revanche il faut bien sur prêter attention à l’emplacement de votre investissement et a son marché locatif c’est essentiel car un bien immobilier qui se loue est une condition sine qua non de la réussite de votre investissement.

De plus un bien immobilier qui se loue se vend et se revend toujours. Le gestionnaire requis a son im- portance car il connait le marché locatif et il sera judicieux de l’appeler avant.

Profiter de l’occasion pour vous faire expliquer les garanties locatives qui sont un maillon essentiel de votre opération, vous devrez payer le crédit alors vous devrez encaisser un loyer tout le temps de l’opération !

Le sérieux du promoteur est aussi à analyser, le prix n’est pas toujours gage de qualité, vous devez en fait rechercher un bon rapport qualité prix. N’oubliez pas non plus que les locataires ne sont pas toujours précautionneux, donc pas de produit luxueux ce qui compte c’est de leur proposer un bien qui est pratique, fonctionnel, bien placé et qui correspond au marché.

Si vous faites un investisse- ment en tenant compte de ces principes vous éviterez a priori les mauvaises surprises mais ce n’est pas une science totalement exacte. Après réflexion on constate que la loi Scellier induit la maitrise d’autres sujets inhérents aux projets d’immobilier d’investissement et qu’il est bon « d’avoir une stratégie patrimoniale ». Vous pouvez alors prendre un avis évidemment auprès des conseils en gestion de patrimoines ou tout intervenant capable de vous faire une étude globale.

Texte de Frédéric Boisson Dirigeant Urbateam - Contact : mail : fboisson@urbateam.com Tel :06 98 27 23 24 Site : www.urbateam.com

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En cas de contrôle fiscal, le contribuable peut transiger avec l'administration sur les rectifications envisagées. 

Cette transaction permet de conceptualiser les concessions réciproques des parties sur la créance fiscale : le contribuable reconnait le bien-fondé et la régularité des rappels consécutifs au contrôle et s'engage à ne pas les contester, en échange de quoi, l'administration réduit le montant des pénalités mises à sa charge. 

Mais, la transaction ainsi conclue n’interdit pas à l'administration de procéder au redressement d'impositions non visées par la transaction en se servant des éléments figurant dans celle-ci. 

Source : Cassation commerciale, 18 janvier 2011, n° 10-11962

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